حوزه درمان شاهد تحولات گستردهای بوده است که از جمله میتوان به مقبولیت و توجه روز افزون به مسائل سلامت، پیشرفت سریع تکنولوژی درمانی، توجه به هزینههای سازمانهای درمانی، کاهش میزان بستری بیماران و افزایش جراحی سرپایی، اشاره کرد. مراجعه کنندگان به خدمات درمانی نیز به دنبال ویزیتهای معمولی پزشکی نیستند. آنها به دنبال دسترسی آسان، موثر و خدمات پزشکی با تکنولوژی بالا میباشند. برای برآورده کردن این چنین نیازهایی، ارائه دهندگان خدمات درمانی و سلامت به انواع جدیدی از فضاها نقل مکان می کنند و از املاک تجاری سنتی به روش های نوآورانه استفاده می کنند. ساختمانهای پزشکی همواره یکی از موضوعات اساسی مدنظر فعالین این حوزه بوده است و در دنیا نیز نگاه سرمایهگذاران بخش املاک و مستغلات در سالهای اخیر، به بخش ساختمانهای پزشکی همواره مثبت بوده است. بر اساس گزارش شرکت JLL، متوسط اجاره ساختمانهای پزشکی از 18.27 دلار به هر فوت مربع در سال 2012، به 21.51 دلار در سال 2020 افزایش داشته است. همچنین با افزایش آگاهی سرمایهگذاران این حوزه، میزان فروش ساختمانهای پزشکی در بازه زمانی 2012 تا 2017، بیش از دو برابر افزایش داشته است. در واقع حجم فروش این نوع ساختمانها از 6.8 میلیارد دلار در سال 2012 به 14.7 میلیارد دلار در سال 2017، افزایش داشته است. این نگاه مثبت نسبت ساختمانهای پزشکی و رشد سرمایهگذاری در این حوزه به چند دلیل ایجاد شده است. موضوع اول نرخ خالی بودن این نوع ساختمانها میباشد. در مقابل دیگر فضاهای تجاری و اداری، نرخ خالی بودن ساختمانهای پزشکی و مطبها، کمتر میباشد. در اواسط سال 2020 نرخ خالی بودن دفاتر اداری و تجاری 12.6 درصد بوده است در حالی که این موضوع برای ساختمانهای پزشکی 8.6 درصد میباشد. موضوع دوم روند جمعیتی در آمریکا میباشد. در سال 2020، نزدیک به 15 درصد جمعیت آمریکا را افراد بالای 65 سال تشکیل میدهد(چیزی در حدود 50 میلیون) و بر اساس پیشبینیها در سال 2030، بیش از 20 درصد جمیعت آمریکا را افراد بالای 65 سال تشکیل میدهند. سالمند شدن جمعیت یکی از فاکتورهایی است که باعث افزایش تقاضا، برای مراقبتهای سلامت میشود و در نتیجه تعداد مطب و کلینیکهای پزشکی نیز رشد مییابد. در نهایت موضوع سوم که باعث جذابیت سرمایهگذاری در حوزه املاک پزشکی شده است، پیشرفت تکنولوژی و روندهای پزشکی میباشد. به دلیل پیشرفت تکنولوژی، خدمات پزشکی و سلامت به سمت معالجههای سرپایی سوق پیدا کرده است و در مقابل بیمارستانها به شدت به سمت تخصصی شدن پیش رفته و به معالجه بیماریهای مزمن میپردازند. پیشبینیهای این صنعت نشان میدهد که در سال 2030، شخصی که به بیمارستان مراجعه میکند دارای بیماری بسیار جدی بوده که نیازمند چند روز بستری شدن در آن بیمارستان را دارد. لذا مجموعه این عوامل باعث جذابیت املاک و مستغلات پزشکی شده است.
در ایران نیز برخی از این روندها و تغییرات، قابل مشاهده میباشد که میتواند بر حوزه املاک و مستغلات پزشکی اثرگذار باشد و باعث افزایش جذابیت سرمایهگذاری در این بخش شود. بر این اساس توجه ویژه به بخش املاک و مستغلات پزشکی ایران نیز لازم بوده و شناخت بیشتر این حوزه اهمیت دوچندانی پیدا کرده است.
محرکه جمعیت شناختی
محرک اصلی افزایش درخواست خدمات بهداشتی و درمانی، پیر شدن نسل و جمعیت میباشد. سالمند شدن جمعیت باعث میشود تقاضای مراقبتهای سلامت افزایش پیدا کرده و در نتیجه تعداد مطب و کلینیکهای پزشکی نیز رشد مییابد. وقتی جمعیت سال خورده میشود، الگوی بیماریها از بیماری عفونی به بیماریهای مزمن تغییر پیدا میکند. همچنین هزینه فراهم کردن خدمات سلامت برای افراد سالمند، 3 تا 5 برابر این هزینهها برای افرادی با سن کمتر است. بررسیها نشان میدهد با افزایش سن افراد به بالای ۶۰ سال، نیاز به خدمات پزشکی تا ۴ برابر افزایش می یابد. بر اساس گزارشهای وزارت بهداشت گروه سنی 65 سال به بالا بیشترین مراجعه به سیستم درمانی را دارا میباشند و افراد بالای 65 سال به طور متوسط 17 بار در سال به سیستم درمانی مراجعه میکند. از طرف دیگر بررسیها نشان میدهد که در سال 1400، ده درصد از جمعیت کشور را سالمندان تشکیل میدهند و برآورد می شود تا سال ۱۴۲۰، جمعیت سالمند کشور دو برابر شود که بسیار تکان دهنده میباشد.. با مقایسه هرم سنی سال ۱۳۹۵ با هرم سنی تخمینی ۱۴۱۵، میتوان نتیجه گرفت جمعیت سالمندان کشور تا ۱۵ سال آینده بیش از دو برابر خواهد شد. علاوه بر این، در دهههای گذشته به دلیل پیشرفتهای پزشکی، طول عمر افراد همواره در حال افزایش بوده و تلاشها در این زمینه ادامه دارد. لذا چنانچه تلاشهای مبارزه با پیری موفقت آمیز باشد، جمعیت بالای 65 سال نیز افزایش میباشد و به تبع آن نیازهای پزشکی نیز بیشتر میشود.
تمرکز زدایی خدمات درمانی
ارائه دهندگان مراقبت های پزشکی و سلامت با مراجعه کنندگانی مواجهه هستند که انتظار خدمات به بهتر و کارآمدتری را دارند. لذا آنها سعی در ارائه خدمات در مکانهایی دارند که دسترسی ساده و فضایی مطلوب را دارا میباشند، تا بتوانند بر کیفیت تجربه مشتری بیفزایند. برای بهبود خدمات، ارائه دهندگان خدمات پزشکی از ارائه بستههای خدماتی که شامل چندین موضوع میباشد به سمت ارائه خدمات به صورت مجزا تغییر رویه دادهاند. همچنین این گروه سعی در ارائه خدماتی دارند که به طور سنتی تنها در مجموعههای بزرگ درمانی همچون بیمارستانها، ارائه میشد. گزارش شرکت مارکوس و میلیچاپ ر حوزه املاک پزشکی نشان میدهد که، توسعه دهندگان فضاهای درمانی بر روی مکانهایی خارج از محیط بیمارستانی برای ایجاد این مراکز تمرکز کردهاند، چراکه ارائه دهندگان خدمات درمانی تمایل دارند در مکانهایی قرار گیرند که به مناطق مسکونی نزدیکتر بوده و از بیمارستانها و مراکز پزشکی نیز فاصله داشته باشند. صرف نظر از اینکه جمعیت بالای 60 سال، در سالهای بعد با افزایش سن، زندگی با خانواده یا وارد شدن به خانه سالمندان را انتخاب کنند، به احتمال زیاد خدمات پزشکی به آنها نزدیکتر و در دسترستر خواهد بود.
بازار جدید املاک پزشکی: تلفیق با محیطهای فروشگاهی
با توجه به موضوعات بیان شده، انتقال خدمات پزشکی به محلههای مسکونی قابل پیشبینی میباشد. اما این گروه چه بخشی از بازار املاک و مستغلات تجاری را انتخاب میکنند؟ بررسیهای بین المللی نشان میدهد که فضاهای فروشگاهی به دلیل نزدیکی و دسترسی راحت به جمعیت هدف گروههای پزشکی، مطلوب آنها میباشد. مطالعات شرکت کو-استار نشان میدهد که حضور گروههای پزشکی در املاک فروشگاهی نسبت به دهه گذشته دو برابر شده است. در سال 2010، تنها 1.5 درصد از املاک فروشگاهی کشور آمریکا توسط پزشکان مورد استفاده قرار میگرفت درحالی که این عدد در سال 2020 به 3 درصد رسیده است. در حال حاضر گروههای پزشکی، در حدود 45 میلیون متر مربع از کل املاک فروشگاهی را در اختیار دارند. همچنین استفاده از فضاهای کار اشتراکی برای این گروه نیز طی این دهه از 5.2 درصد به 7.7 درصد رسیده است. لذا حضور ارائه دهندگان خدمات پزشکی در هر دو بخش دفاتر اداری و فضاهای فروشگاهی افزایش داشته است. از طرف مقابل آمارها نشان میدهد که در میان تمام گروههای پزشکی مستاجر، در سال 2010 تنها 5.2 درصد از آنها در فضاهای فروشگاهی حضور داشتهاند و در سال 2020 این عدد به 33.5 درصد افزایش داشته است که معادل حضور یک- سوم گروههای پزشکی در فضاهای فروشگاهی میباشد.
تمامی این اطلاعات توسط توسعه دهندگان فضاهای درمانی نیز تایید میشود. این گروه نیز در حال انتقال فضاهایی مثل مراقبتهای سرپایی به فضاهای فروشگاهی هستند. پزشکان و ارائه دهندگان خدمات درمانی دو گروهی هستند که مراقبتهای سرپایی را شامل میشوند. این دو گروه 62 درصد از تمامی گروههای پزشکی مستاجر در املاک فروشگاهی را شامل میشوند. از بین این دو گروه بزرگ، مطبهای دندانپزشکی (18 درصد)،مطبهای پزشکی عمومی و تخصصی (17.5 درصد)، معالجات سرپایی (10 درصد) و دفاتر اداری پزشکان (9 درصد) از کل این فضاها را اشغال کردهاند. مابقی این فضاها نیز در اختیار پرستاران، فضاهای اقامتی و مددکاران اجتماعی قرار دارد.
از دلایل دیگر انتخاب فضاهای فروشگاهی توسط گروههای پزشکی و شرکتهای درمانی، دسترسی ساده به پارکینگ میباشد. بیماران و مراجعه کنندگان خدمات درمانی به دلیل اینکه ممکن است مسافت زیادی را نتوانند راه بروند، نیازمند پارک خودرو خود در نزدیکی محل ارائه خدمات پزشکی میباشند.
فضای کار اشتراکی پزشکی
امروزه بیشتر پزشکان به جای اینکه به صورت مستقل کار کنند، توسط سازمانهای درمانی بکار گرفته میشوند. موضوعی که میتواند بر روی املاک پزشکی نیز تاثیر گذار باشد. راهاندازی یک کلینیک یا مرکز پزشکی هزینه قابل توجهی دارد و اکثر پزشکان جوان که به تازگی فارغ التحصیل شدهاند به دلیل بدهیها از جمله هزینههای دانشگاهی و هزینه بالای تجهیزات، قادر به راهاندازی یک مرکز مستقل نیستند. بر اساس بررسی پزشکان در آمریکا در سال 2020، نشان میدهد که تعداد پزشکانی که به صورت مستقل کار میکنند کاهش یافته است و در این سال 31 درصد از پزشکان به صورت مستقل کار میکنند در حالی که در سال 2010، 48 درصد از پزشکان به صورت مستقل کار میکردهاند.
در ایران نیز تورم حوزه املا ک و تجهیزات پزشکی باعث شده است، افرادی که به تازگی قصد تاسیس یک مطب، کلینیک یا مرکز درمانی را داشته باشند با مشکل جدی رو به رو شوند. بالا رفتن نرخ ارز در چند سال گذشته باعث شده است که قیمت دستگاههای پزشکی به شدت افزایش پیدا کرده و به تبع آن هزینه تعمیرات و نگهداری این دستگاهها نیز افزایش یابد. علاوه بر آن ملزومات مصرفی نیز شامل تورم موجود در اقتصاد شده است و هزینههای کلینیکهای پزشکی را افزایش داده است. از طرف دیگر یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در تعیین اجاره بها، قیمت ملک است و در اسفند 99 نسبت به اسفند 98 قیمت مسکن در شهر تهران رشد 93.7 درصدی داشته است. لذا با توجه به این موضوعات پیشبینی میشود که در آینده همکاریهای مشترک در راهاندازی مراکز ارائه خدمات پزشکی محور و ایجاد فضاهای کار اشتراکی، مورد توجه این صنعت قرار گرفته شود.
فضاهای پزشکی: فرصتهای خلاقانه در بازار آینده
ثبات رشد خدمات پزشکی باعث جلب توجه سرمایه گذاران و توسعه دهندگان املاک و مستغلات شده است. اما برای موفقیت در این حوزه، درک پیچیدگیهای تقاضای خدمات پزشکی، بسیار مهم میباشد. افزایش جمعیت سالمند، همراه با تعداد محدودی که میتوانند از آنها مراقبت کنند، باعث شده است که تقاضا برای ارائه خدمات درمانی همراه با میزبانی از آنها، افزایش یابد. اگرچه ارائه خدمات درمانی در مکانهای کوچکتر و با دسترسی راحتتر در حال افزایش است، اما همچنان شرکتهای بزرگ درمانی همچون بیمارستانها در حال ارائه خدمات پزشکی هستند تا پزشکان مستقل. این موضوع ارزش مورد انتظار مراجعه کنندگان و تجربه مطلوب پزشکان را تامین نمیکند. مسن شدن درصد قابل توجهی از جمعیت جامعه، فرصتهایی را برای ایجاد راهحلهای خلاقانه همچون همکاریهای مشترک پزشکی را پدید آورده است. بازار املاک و مستغلات پزشکی و سلامت نه تنها برای سرمایهگذاران و توسعه دهندگان سودآور میباشد بلکه برای کسانی که راهحلهای خلاق و نوآور در حمایت از بهبود خدمات پزشکی ارائه میدهند نیز، منافع قابل توجهی را به دنبال دارد.
