سرمایه گذاری در املاک تجاری با توجه به سوددهی مداوم، درآمد بالا و رشد بالای ارزش ملک از جذابیت بالایی برخوردار می باشد.این بخش از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات روز به روز پر طرفدارتر و جذاب تر می شود. هرچند املاک تجاری دارای پتانسل بالایی در سوددهی دارند، تمام املاک تجاری از بازدهی یکسانی برخوردار نیستند. دانستن اینکه چه زمانی، چه مدل و چگونه سرمایه گذاری دراملاک و مستغلات متغیر اصلی است که می تواند باعث موفقیت یا شکست در سرمایه گذاری بشود.
همچنین دانستن مشکلات، خطاها و خطرات متداول در املاک تجاری بسیار ضروری می باشد. با شناخت کافی نسبت به عوامل ذکر شده می توان قبل از خرید و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری برای آن آماده شد. قبل از ورود به سرمایه گذاری دانستن 6 نکته ضروری می باشد.
- هیچ ملک تجاری شبیه یکدیگر نیستند:
املاک تجاری دارای طیف وسیعی از داریی می باشند. این املاک به 5 دسته مختلف دسته بندی می شوند: صنعت، اداری، فروشگاهی، خانوادگی و اهداف خاص، تعداد خیلی بیشتری از انواع دارایی تجاری وجود دارد مانند انبار شخصی، دارویی، خانه سالمندان، زمین کشاورزی یا هتل ها. عرضه و تقاضا در هر بخش بسیار متفاوت می باشد.
هر دارایی با توجه به موقعیت قرارگیری دارای عرضه و تقاضا و ارزش بالاتری می باشد. اما حتی در سطح کلان، برخی از دارایی های تجاری دارای بازدهی بالاتری نسبت به انواع دیگر آن دارند. شناسایی دارایی هایی که دارای بیشترین بازدهی سرمایه را دارند یا بیشترین فرصت را در اقتصاد کنونی ارائه میدهند از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
بازده کل برای شاخص املاک NCREIF
این یک تصویر عالی از تفاوت بخش های مختلف املاک تجاری در عملکرد و بازده است.
در حال حاضر ، صنعت دارایی با ارزش ترین دارایی CRE است ، در حالی که فضای خرده فروشی کمترین عملکرد را دارد. با افزایش خرید آنلاین ، فضای خرده فروشی با مشکل روبرو می شود و باعث کمبود بازده و کاهش رشد می شود. به خاطر داشته باشید ، برخی از بخشهای املاک تجاری نرخ خالی بیشتری دارند
قبل از شروع سرمایه گذاری ، عملکرد هر طبقه دارایی را در اقتصاد فعلی مورد تحقیق قرار دهید ، میزان ماندگاری آن بخش را به عنوان سرمایه گذاری تعیین کنید و سپس نوع املاک تجاری را که می خواهید را انتخاب کنید.
2. محدوده بازار و عرضه و تقاضا را بشناسید
یکی از مهمترین نکاتی که قبل از سرمایه گذاری در املاک تجاری باید بدانید این است که هر بازار متفاوت است. وقتی سرمایه گذاری می کنید ، در یک منطقه جغرافیایی خاص سرمایه گذاری می کنید که عرضه و تقاضای منحصر به فرد خود را دارد. برخی از انواع املاک ممکن است در سطح کلان خوب عمل کنند ، اما ممکن است متوجه شوید که در شهر شما عرضه مازاد وجود دارد یا برعکس. اغلب اوقات سرمایه گذاران از انجام تحقیقات کافی در بازار برای تعیین خطر احتمالی اشباع بازار خودداری می کنند.
یک مکان مناسب برای شروع مطالعات بازار در نزدیکی شما، با در نظر گرفتن نرخ اجاره هر مترمربع قابل اجاره و اضافی می باشد که از ساخت و ساز کنونی و توسعه-های برنامه¬ریزی شده های آینده ناشی می شود.
اگر نوع ملکی را شناسایی کرده اید که در بازار خاص شما کم عرضه شده است ، می-توانید یک مطالعه امکان سنجی برای ترسیم رشد آینده و احتمال موفقیت در آن بخش تهیه کنید.
3. شناخت چرخه های بازار
هیچ چیز برای همیشه دوام ندارد. سلامت اقتصاد، نرخ بیکاری و تولید ناخالص داخلی به صورت مستقیم روی بازدهی و سود املاک تجاری تاثیرگذار است.
درک چگونگی عملکرد چرخه های بازار تواند از ضرر و زیان ناشی از خرید در زمان تورمی بودن بازار و فروش در زمان رکود جلوگیری کند. علاوه بر این ، دانستن شاخص های خاص چرخه های مختلف بازار به تعیین فرصت هایی که در حال حاضر وجود دارد و تصمیم گیری سرمایه گذاری آگاهانه تر کمک می کند.
4. بالا بردن دقت انتخاب
دوره بررسی دقیق زمانی است که در آن یک خریدار آینده نگر می تواند در مورد فرصت سرمایه گذاری تحقیقات کاملی انجام دهد. این می تواند شامل بررسی منابع مالی ، اسناد ، اظهارنامه مالیاتی ، صورت سود و زیان از مالک قبلی ، و همچنین انجام نظرسنجی ، بازرسی دارایی ، مطالعه امکان سنجی یا هر تحقیق ضروری دیگر باشد.
ایجاد یک چک لیست دقیق و گسترده برای نوع دارایی CRE به شما اطمینان می دهد که هیچ موردی بدون توجه باقی نمی ماند. در اینجا فقط چند مورد رایج است که باید در نظر بگیرید:
• بررسی محدودیت های قانونی برای کاربری مورد نظر شما در مکانی که برای سرمایه گذاری انتخاب کرده اید ممنوعیتی ایجاد نکند.
• در صورتی که قصد توسعه ملکی، بازسازی یا ساخت ملک جدیدی را دارید، تمام ابعاد بازار را بررسی کنید تا از تمام پتانسیل موجود استفاده کنید.
• با هزینه های مجوز، پهنه و تراکم در شهرداری اطلاعات کامل را بدست آورید.
• با سرمایه گذاران گذشته در بازار و منطقه مورد نظر خود گفتگو کنید و اطلاعات میدانی گردآوری کنید.
• به سود و بازدهی سرمایه گذشته آنها و بازده سرمایه حقیقی دقت کنید.
• اگرچه ممکن است با یک شرکت سرمایه گذاری در مقیاس بزرگ ضروری نباشد ، اما اگر برای اولین بار است که با فردی در بخش خصوصی کار می کنید ، سابقه را بررسی کنید.
5. صندوق ذخیره احتیاطی سرمایه گذاری داشته باشید
همیشه با هر سرمایه گذاری ابهام وجود دارد. صرف نظر از میزان تحقیق ، تأیید یا آماده سازی ، همیشه عوامل ناشناخته ای وجود دارد که می تواند بر عملکرد کلی شما تأثیر مثبت یا منفی بگذارد. یکی از راه های جلوگیری از این عدم قطعیت ، احتساب هزینه های احتمالی است.
6. برای شکست ها و برنامه های زمانی طولانی آماده شوید
همان طور که عدم قطعیت در مورد هزینه ها وجود دارد در مورد برنامه زمانی نیز عدم اطمینان وجود دارد. اکثر سرمایه گذاران در املاک تجاری برنامه زمانی غیر واقعی در نظر می گیرند و سپس برای خرید، بازسازی، تجهیز و … اقدام می کنند. با توجه به زمان بندی غیر درست، هزینه های ساخت و ساز با پیشبینی انجام شده متفاوت خواهد بود. سعی کنید موانع احتمالی در دوره مراقبت خود را شناسایی کرده و به عنوان بخشی از هزینه های احتمالی خود یا با برنامه ای از اقدامات که در صورت تاخیر قابل اجرا است ، برای آنها آماده شوید.
