Mixed-Use Development

برنامه ­ریزان شهری به عنوان یک برنامه ریزی مهم از توسعه کاربری­های مختلط استفاده می­کنند. با این حال ، با وجود این واقعیت که استفاده از برج های چند منظوره منطقی است، استفاده و برداشت درستی از آن نشده است. بسیاری از محققان نئوکلاسیک بر مبنای تراکم کاربری به نظریه پردازی در این زمینه پرداخته­ اند ولی در این رویکردها جنبه­ های نهادی و سازمانی نادیده گرفته شده است. روند توسعه زمین در این مدلهای نظری با واقعیت فاصله زیادی دارد. در واقع کاربری ها و ویژگی های واقعی بهره برداری چند منظوره در تحقیقات باید وارد شود. در این تحقیق سه هدف خاص دنبال می­شود:

1- مفهوم و کانسپت بهره برداری از مجتمع های چند منظوره.

2- بررسی و نقد ادبیات موجود در زمینه بهره برداری از مجتمع­های چند منظوره با توجه به نظریه های اقتصادی

3- بکار گیری نظریه اقتصادی هزینه معامله بعنوان یک چارچوب جایگزین برای درک بهتر توسعه کاربری ها مختلط می باشد.

کاربری مختلط زمین در عمل: مفهوم و نوع شناسی

این تعریف در جوامع مختلف از نظر عملی متفاوت است. مثلا در اقتصاد شهری، مفهوم کاربری مختلط به معنای استفاده مختلف از زمین در موقعیت های جغرافیایی یکسان می باشد. درحالی که توسعه­ دهندگان(developer) به معنی کاربری های متفاوت در یک پروژه خاص می­باشد.

برای یک پارچگی در تعریف ابتدا تعریف ساختمانهای چند منظوره با ادغام مفهاهیم مختلف را بیان می­کنیم: استفاده از سه بعد اصلی:  ویژگی­های شهری ، آرایش فضایی و مورفولوژی(تاریخ تحولات و ساختار شناسی)، نهاد و مالی.

کاربری زمین ، عملکرد اقتصادی و فعالیتهای انسانی

ساختمان های چند منظوره معمولا با تعداد کاربری­های اولیه در آن لکیشن معرفی می­شوند. به عنوان مثال پروژه ای که بیش از سه کاربری درآمدزا یا تولیدی داشته باشد، mixed use  (کاربری چند منظوره) بکار می­رود.

ابعاد فضایی و اندازه گیری جغرافیایی

ساختمان های چند منظوره علاوه بر نوع استفاده با اندازه و سایز و چیدمان کاربری ها نیز تقسیم بندی می­شود. بسیاری از مزایای پروژه های چند منظوره مثل پایداری، دسترسی ها و قابلیت پیاده­روی تنها با ادغام فیزیکی و عملکردی بدست می­ آید. “طراحی عملکردی ساختمان های چند منظوره منجر به چهره زیبای شهری از دل یک دانه مختلط خوب دست می ­آید.”

مدل حجم و ابعاد

عنصر اصلی این مدل بر اساس “سازماندهی زمانی” در سازه­های چند منظوره بنا شده است. که دارای چهار عنصر “فضای اشتراکی” ، “بعد افقی”، “بعد عمودی” و “بعد زمان” می­باشد. فضای اشتراک به معنای یک فضای واجد با کاربریهای مشترک می­باشد. بعد افقی توصیف کننده دسترسی های افقی تعریف شده بین ساختمان­های مختلف است مانند بلوک بندی یا خیابان. بعد عمودی نشان دهنده ساختمان­ها با کاربری­های مختلف در طبقات مختلف می­باشد. بعد زمانی به توصیف کاربری­های مختلف از یک مکان در زمانهای مختلف می پردازد.

مدل اندازه گیری جغرافیایی

“دسترسی( یا مجاورت)”، “تراکم” و “الگو یا ترتیب”. دسترسی به درجه راحتی رفت و آمد و فعالیت ساکنین اشاره دارد. تراکم به حجم بارگزاری کاربری­ های مختلف اشاره میکند و ترتیب نشان دهنده سازماندهی کاربری­ های مختلف در کنار یکدیگر می­باشد. در این روش کانسپت­های پیشنهادی بر اساس داده های GIS طراحی می­شود و ممکن است امکان طراحی عمودی کاربری های مختلف را نداشته باشد.

به طور خلاصه، ویژگی­های مکانی و فیزیکی نقش اساسی در کاربری­ های ساختمان­ های چند منظوره ایفا می­کنند. برخی از مطالعات روی استفاده مشترک از فضاها با کاربری­های مختلف اشاره دارند. برخی داده­ها روی مکان تمرکز دارند.  برخی ابعاد و  تراکم را داده های کیفی تمرکز دارند در حالی که گروهی معتقد به برسی­های جغرافیایی با داده های کمی هستند. در حالی که بررسی های جغرافیایی منحصرا به بررسی بعد افقی متمرکز است.مجموعه اطلاعات و داده های موجود مانند داده های دولتی، پایگاه داده ­های املاک و مستغلات، رسانه­ های اجتماعی فرصتی برای از بین بردن خلع های موجود برای تلفیق تحلیل بعد عمودی و بعد زمان برای توسعه­ی ساختمان­ های چند منظوره می­دهد.

نهاد، سازمان و استراتژی توسعه

در طول زمان تحول ساختار فکری شکل گیری ساختمان­های چند منظوره بسیاری از تفکرات مانند تحولات اجتماعی، اقتصاد، تفکرات سیاسی در طول زمان تاثیرگذار بوده اند. تمام تحولات باعث تصمیم گیری در ابعاد مختلف توسعه ساختمان­های چند منظوره شده اند. به عنوان مثال منطقه بندی و زون بندی از ابزاری است که نهادهای اجتماعی برای تاثیر گذاری روی کاربری­ها استفاده میکنند. نهادهای اقتصادی از بنگاه های کوچک اقتصادی تا غول­های اقتصاد در تعیین کاربری و ساختار آن تاثیرگذارند. استراتژی نحوه واکنش سازمانها به محدودیت­های نهادی و تعامل با سازمانهای دیگر برای رسیدن به اهداف مشخص می­باشد. استراتژی توسعه ساختمان­های چند منظوره می­تواند برای چندین مرحله طراحی شده باشد، مانند هویت مالکیت و شراکت، روش­های تامین مالی و ساختار مالی. شرکت های توسعه املاک و مستغلات استراتژی­های متفاوتی در مواجه با الزامات منطقه­ای و روند بازار اتخاذ می کنند.  جدول زیر نمونه ای از محدودیت­ها، ساختارهای مدیریتی و استراتژی­های توسعه را آورده است.

مشخص شدن داده ها و استراتژی های بالا برای تعیین استراتژی بسیار مهم بوده است.

1. برای تمام بنگاه­های توسعه املاک و مستغلات، استراتژی و ابزار مالی نکته کلیدی نشان دادن فرم، مدل، پایداری و طول عمر پروژه می باشد.
2. اکثر پروژه­ های چند منظوره با کاربری­های مختلف دارای چندین مخاطب بخش دولتی و خصوصی هستند و موجب بیشتر شدن پیچیدگی در ساختارهای درون و بیرون سازمانی و قراردادها می­شود که نیاز به توجه بیشتر به جنبه­ های نهادی پروژه دارد.
3. ترتیب نهادی نشان دهنده توزیع درآمدها و هزیه­های پنهان کاربری­­های مختلط می­باشد. هزینه ­های پنهان هزینه ­ای است که در هزینه یا سود معامله منعکس نمی­شود مانند آلودگی و ترافیک.

با توجه به ماهیت ناهمگون توسعه ساختمان­های چند منظوره، هزینه­ های منفی پنهان و آثار مثبت و غیر منطبق بر پروژه باعث سودآری بیشتر برای سرمایه­گذاران و توسعه دهندگان می­شود.

جدول عمده تغییرات توسعه ساختمان­های چند منظوره در طول زمان

در مراحل اولیه رشد ساختمان­های چند منظوره، این پروژه­ها توسط بازرگانان و صاحبان املاک سرمایه­گذاری و توسعه می­ یافتند. در طول زمان با رشد و پیچیده تر شدن ساختار شرکت­های املاک و مستغلات نقش آنها در توسعه این ساختمان­ها بیشتر شده است. در سالهای اخیر این شرکت­ها با جذب سرمایه های خصوصی تبدیل به مهمترین و تاثیرگذارترین نهاد تاثیر گذار در توسعه و ساخت ساختمان­های چند منظوره شده­اند.

ارائه چارچوب یکپارچه:

سه بعد اصلی در توسعه ساختمان­های چند منظوره تا بحال تعریف شده است.

1. فرآیند توسعه و ساخت ساختمان­های چند منظوره فرآیندی پیچیده است که تحت تاثیر عوامل اجتماعی و اقتصادی قرار می­گیرد. در حالی که بسیاری از تحقیقات تنها روی کاربری­ها تمرکز کرده­اند.
2. بین چارچوب تئوری ساختمان­ های چند منظوره و اندازه­گیری واقعی آنها ارتباطی وجود ندارد.از طرف دیگر بسیاری از چارچوب های نظری بر مطالعات موردی و تحلیل کیفی پرداخته اند، ولی به صورت تجربی تست نشده­اند. از طرف دیگر ادبیات تحقیقات موجود اکثرا بر اساس داده های موجود و روش شناسی بنا شده است در حالی که اشاره محدودی بر نظریه­ های موجود کرده­ اند. این گسستگی باعث عدم توانایی تعمیم بسیاری از گزارش­ها را به دیگر تحقیقات می­ دهد. همچنین در ارزیابی موسسه، نهاد، سازمان، استراتژی استفاده از زمین، عملکرد، فعالیت فضایی و فیزیکی در توسعه ساختمان ­های چند منظوره، بدون محاسبات مناسب ، تخمین هزینه درآمد واقعی تقریبا غیرممکن است.
3. همانطور که در این تحقیق نشان داده شد، علی رقم بررسی نقش نهاها و سازمانها در نوع و میزان توسعه ساختمان­های چند منظوره، تاثیر این نهادها در پایداری، طول عمر پروژه و هزینه­های پنهان دیده نشده است. بهبود مطالعات توسعه ساختمان­های چند منظوره نیاز به ترکیب بیشتری از تجزیه تحلیل اقتصادی نهادهای آن داد.

اقتصاد توسعه ساختمان­های چند منظوره: شکل­ گیری و ارزیابی

مزایا و معایب ساختمان­ های چند منظوره در بر دارنده­ ی هزینه ­های پنهان در سطح خیابان، همسایگی ­ها و حتی سطح شهر می­ باشد.

سطح شهرCity Level: تعادل اقتصاد تجمیعی و عوارض تراکم

عوارض تراکم(congestion tolls) : براساس تئوری اقتصادی قیمت گذاری ، قیمت گذاری تراکم یک استراتژی قیمت گذاری پویا است که برای تنظیم تقاضا با افزایش قیمت ها بدون افزایش عرضه طراحی شده است. کلمه “تراکم” از استفاده از این استراتژی به عنوان راهی برای تنظیم ترافیک جاده ها ناشی می شود.

سطح همسایگی Neighborhood Level: هزینه پنهان در ارزش مسکن و املاک

هدف اصلی این مدل بررسی تاثیر کاربری­های غیر مسکونی به واسطه هزینه و درآمد نهان رو ارزش ملک مسکونی در مجاورت آن می­ باشد.

این مدل نشان می دهد که ساختمان چند منظوره میتواند اثرات مثبت و منفی با توجه به سازگاری با محیط داشته باشد.

سطح پروژهProject level: تخصیص ریسک و بازگشت سرمایه

اکثر مطالعات انجام گرفته در اکثر جوامع بیشتر به بررسی سود اقتصادی در این پروژه­ها پرداخته ­اند.

بازده سرمایه گذاری و سود، به طور مستقیم نشان دهنده­ ی سود اقتصادی پروژه­ های چند منظوره می باشند و محرک اصلی سرمایه گذاری در پروژه است. سایر شاخص­های مورد استفاده برای اندازه­گیری عملکرد و ریسک شامل نسبت گردش مالی و نرخ فضای خالی می­ باشد.

رویکردهای تحلیلی جدید:

گسترش چارچوب­های موجود:

رویکرد هزینه اقتصادی معامله

  ex-post cost: قیمت فعلی بازار منهای قیمت پرداختی سرمایه گذار است و نشان دهنده عملکرد یک دارایی می ­باشد.